Warning: The magic method c2c_DisableSearch::__wakeup() must have public visibility in /home/users/8/8056121/domains/kvartira-invalidam.ru/wp-content/plugins/disable-search/disable-search.php on line 69
Социальный наем жилья

Социальный наем жилья

социальный наймОдной из форм социальной поддержки граждан, нуждающихся в жилых помещениях и, как правило, малоимущих, является предоставления жилого помещения по договору социального найма.

Социальный наем представляет собой право гражданина бессрочно владеть и пользоваться жилым помещением государственного или муниципального жилищного фонда по соответствующему договору социального найма.

Законодательство, предусматривающее основания и регламентирующее порядок заключения договора социального найма жилого помещения:

Договор соцнайма заключается между Наймодателем и Нанимателем.

Наймодателем по договору соцнайма являются органы государственной власти, органы местного самоуправления. Нанимателем является гражданин.

По договору социального найма предоставляются:

  • квартира;
  • жилой дом;
  • часть дома и квартиры.

Основанием для заключения договора социального найма является решение уполномоченного государственного или муниципального органа власти в связи с предоставлением жилого помещения:

  1. в порядке очередности малоимущему гражданину, состоящему на учете в качестве нуждающегося в жилом помещении;
  2. вне очереди лицам, страдающим тяжелыми формами хронических заболеваний, указанным в Приказе Министерства здравоохранения РФ от 29.11.2012 № 987н ;
  3. при переселении из аварийного жилищного фонда;
  4. при истечении пятилетнего срока с момента заключения с лицами из числа детей-сирот договора найма специализированного жилищного фонда;
  5. вне очереди инвалиду с расстройствами двигательной функции (например, инвалиду-колясочнику), квартира или дом которого, занимаемого на условиях соцнайма, признаны непригодными для проживания в соответствии с п. 22 Правил обеспечения условий доступности для инвалидов жилых помещений и общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства РФ 09.07.2016 N 649;
  6. по иным законным основаниям. Например, в соответствии с законодательством о социальной поддержке сотрудников отдельных федеральных органов исполнительной власти (органов уголовно-исполнительной инспекции, службы судебных приставов, государственной противопожарной службы и прочих)

Жилье, предоставляемое гражданам на условиях социального найма, должно:

  1. предоставляется по месту жительства гражданина (в пределах населенного пункта);
  2. быть пригодным для проживания и отвечать требованиям, предъявляемым к жилью в соответствии с Постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 № 47. Жилое помещение, предоставляемое по социальному найму гражданам с расстройством опорно-двигательных функций, слуха или зрения, должно соответствовать требованиям, установленным Постановлением Правительства РФ 09.07.2016 N 649;
  3. общая площадь квартиры (комнаты, дома) должна быть не менее установленной нормы предоставления. В некоторых регионах установлена минимальная жилплощадь, предоставляемая одиноко проживающим. Например, в Санкт-Петербурге такая норма для одиноко проживающих установлена в размере 32 кв.м., в Саратовской области — 30 кв.м., в Воронежской области — 33 кв.м.

Установленные государственными органами нормы предоставления, распространяются только при обеспечении жильем по социальному найму из государственного жилищного фонда. Администрациями муниципальных образований при предоставлении жилых помещений из муниципального фонда могут быть установлены иные нормы предоставления.

Норма предоставления жилого помещения — это минимальная жилплощадь, которая предоставляется гражданам по договору соцнайма. Ее размер определяется администрацией муниципального образования (при обеспечении жильем из муниципального жилищного фонда), или законом (подзаконным актом) субъекта РФ при обеспечении жильем из государственного жилищного фонда.

Технические требования к жилью, предоставляемому на условиях социального найма

Исходя из взаимосвязи норм, содержащихся в ст. 15 и ст. 60 Жилищного кодекса РФ, предоставляемое на условиях социального найма жилое помещение должно быть пригодным для проживания, отвечать установленным санитарным нормам, техническим требованиям.

Например, в соответствии с Постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 № 47 (п.п.10,12) несущие ограждающие конструкции дома должны быть в работоспособном состоянии, жилое помещение обязательно должно быть оснащено системами электроснабжения, отопления и вентиляции. В сельских и городских поселениях допускается отсутствие в жилом помещении водопровода и канализации.

В соответствии с ГОСТ 30494-2011 в жилом помещении должны обеспечиваться соблюдение требований к микроклимату жилого помещения. Например, температура воздуха должна составлять не менее +18 °C, влажность воздуха — не более 60%. Указанным ГОСТ также нормируется состав воздуха в части содержания химических соединения (угарный и углекислый газы, оксиды серы и азота), кратность воздухообмена и скорость движения воздуха. Законодательством также нормируется воздействие радиации, электромагнитных полей, шума и вибрации.

Решение о пригодности или непригодности для проживания квартиры или дома, занимаемого на условиях социального найма, принимается по обращению гражданина межведомственной комиссией наймодателя (органа государственной власти или органа местного самоуправления) с привлечением специалистов Роспотребнадзора, МЧС, Ростехнадзора, государственного (муниципального) жилищного контроля.

Для оценки жилого помещения на предмет его пригодности или непригодности для проживания необходимо обратиться к собственнику жилья – в государственный орган или орган местного самоуправления с соответствующим заявлением. В заявлении необходимо указать свои данные (ФИО, место жительства), адрес квартиры, просьбу об обследовании жилого помещения и признании его непригодным для проживания.

К заявлению о признании жилого помещения непригодным для проживания следует приложить договор социального найма, ранее направленные обращения о неудовлетворительных условиях проживания, а по требованию межведомственной комиссии – заключение специализированной организации о состоянии несущих стен и конструкций.

В случае несогласия с результатом рассмотрения обращения, заключение межведомственной комиссии следует обжаловать в судебном порядке, либо обратиться с заявлением с прокуратуру.

Последствия признания жилья, занимаемого по договору социального найма, непригодным для проживания

аварийный домВ случае, если многоквартирный дом признан межведомственной комиссией аварийным и подлежащим сносу, то гражданину вне очереди и незамедлительно предоставляется на условиях социального найма другое равноценное жилое помещение.

В соответствии с п.1 ст.89 Жилищного кодекса РФ жилое помещение, которое предоставляется в связи с расселением из аварийного жилищного фонда по договору соцнайма должно быть равноценным по площади. При этом по норме предоставления квартира или дом могут быть предоставлены только при условии, если такая возможность установлена региональным законодательством.

В случае если межведомственной комиссией принято решение о возможности проведения капитального ремонта или реконструкции здания нанимателю предоставляется жилье из маневренного фонда на время проведения реконструкции или капитального ремонта.

В рассматриваемом случае жилое помещение предоставляется вне очереди, вне зависимости от наличия бюджетных средств, планов и программ переселения из аварийного жилищного фонда.

Если соответствующие обязательства органом власти не исполняются, имеется необходимость обращения с исковым заявлением в суд.

Капитальный ремонт по договору социального найма

В соответствии со ст. 65 Жилищного кодекса РФ собственник жилья – орган государственной власти или местного самоуправления обязаны проводить капитальный ремонт квартиры, жилого дома, предоставленного гражданину по договору социального найма.

К видам работ по договору социального найма можно отнести:

  • Утепление стен и установка окон;
  • Ремонт фасада, крыш, фундамента;
  • Ремонт несущих стен и конструкций;
  • Замена инженерных систем водоснабжения и отопления (частичный ремонт указанных систем относится к видам работ по текущему ремонту);
  • Прочие работы.

Замена отдельных элементов инженерных сетей, полная замена сетей электроснабжения, внутренняя отделка, ремонт мелких трещин и деформаций относится к видам работ по текущему ремонту и осуществляется нанимателем за свой счет.

С видами работ по текущему и капитальному ремонту жилья можно ознакомиться в Постановлении Госстроя РФ от 27.09.2003 N 170.

Приватизация квартиры

Порядок приватизации квартир и комнат регламентируется Законом РФ от 04.07.1991 г. N 1541-I «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации».

Для приватизации жилья необходимо:

  1. обратиться c заявлением в соответствующий орган государственной власти или местного самоуправления, который является собственником квартиры. В заявлении укажите свои ФИО, место жительства, адрес квартиры, а затем подпишите его у всех совместно проживающих членов семьи, достигших 14 лет. В случае обращения через МФЦ или портал Госуслуг самостоятельной подготовки заявления не требуется.
  2. дождаться рассмотрения заявления (срок рассмотрения не более 2 месяцев), в случае положительного решения будет подписан договор передачи квартиры (жилого дома) в частную собственность
  3. обратиться с заявлением о государственной регистрации перехода права собственности на квартиру в МФЦ.

Заявление рекомендуется подавать в электронном виде через Единый портал государственных услуг (в случае, если такая возможность реализована в регионе), региональные порталы государственных услуг или в МФЦ.

Исходя из анализа законодательства можно сделать следующие выводы:

  • Право на приватизацию жилья возникает у граждан со дня заключения договора соцнайма. Условий о наличии какого-либо периода времени с даты заключения договора до подачи заявления нет. Заявление о приватизации рассматривается в двухмесячный срок.
  • Указанное право может быть реализовано однократно, за исключением лиц, ранее приватизировавших жилье, будучи несовершеннолетними.
  • Приобретение жилья в собственность возможно лишь при наличии согласия всех совершеннолетних членов семьи, в том числе совместно проживающих бывших членов семьи, а также с согласия несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет.
  • Получить в долевую собственность жилье в порядке приватизации имеет право наниматель и члены его семьи, в том числе бывшие члены семьи, продолжающие проживать в занимаемой квартире (ч. 4 ст. 69 Жилищного кодекса РФ, Обзор судебной практики, утвержденной Постановлением Президиума ВС РФ от 28.05.2008).
  • Отказ несовершеннолетних от участия в приватизации по заявлению его законных представителей возможен с разрешения органов опеки и попечительства (ст. 28, ст. 37 Гражданского кодекса РФ, п.7 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.08.1993 N 8).
  • С согласия остальных членов семьи, достигших 14 лет, жилое помещение может быть приватизировано одним лицом. По заявлению родителей (опекунов, попечителей) квартира может быть приватизирована только несовершеннолетними.
  • Несмотря на то, что законодательством предусмотрена приватизация жилых помещений (квартир, комнат), сложившаяся судебная практика допускает приватизацию индивидуальных жилых домов (Апелляционное определение Верховного суда Республики Башкортостан от 22.10.2018)
  • Не приватизированная квартира может быть включена в наследственную массу в судебном порядке в случае, если гражданин подал заявление о приобретении квартиры в собственность (с необходимым пакетом документов), но умер до оформления договора передачи недвижимости в собственность или до ее государственной регистрации (Обзор судебной практики Верховного Суда РФ, утвержденной Президиумом Верховного Суда РФ 16.02.2017).